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Baufinanzierung – Was muss beachtet werden? [Teil 2]

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Fortsetzung von Teil 1

3. Die Tilgungsart

Die Tilgung ist der Schlüssel zur Schuldenfreiheit. Die Tilgung gibt an, wie der Kredit zurückgezahlt wird – und wer eine hohe Tilgung wählt, zahlt sein Darlehen schnell zurück.

Bei Immobilienkrediten wird meist annuitätisch getilgt, d.h. die regelmäßige Gesamtbelastung bleibt gleich. Der Kreditnehmer zahlt eine monatliche Tilgungsrate direkt an die Bank und reduziert so Monat für Monat seine Restschuld.
Eine andere Variante ist die endfällige Tilgung. Hier wird der regelmäßige Tilgungsbetrag in einen separaten Vermögensaufbauplan, z.B. einen Aktienfonds oder eine kapitalbildende Lebensversicherung, investiert. Zum Ende der Laufzeit wird das Darlehen mit einem Mal getilgt.
Die richtige Wahl
  • Ist das Ziel die Immobilie zu vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel für eine endfällige Tilgung. Mehr Informationen im Artikel „Checkliste für die Kapitalanlage„.
  • Ist dagegen das Ziel die Immobilie selbst zu nutzen, lohnt sich eine endfällige Tilgung nur, wenn von dem Vermögensaufbauplan eine höhere Rendite (nach Steuern und Kosten) zu erwarten ist, als man an Zinsen für das Darlehen bezahlen muss.
    Für Eigennutzer ist die annuitätische Tilgung die bessere und sicherere Variante.
Beispielberechnung

Gegenüberstellung eines Darlehens mit annuitätischer Tilgung (Variante 1) und ein Darlehen mit endfälliger Tilgung (Variante 2)

Variante 1Variante 2
mit 6% p.a.mit 4 % p.a.
Netto-Darlehensbetrag150.000 €150.000 €150.000 €
Sollzinssatz5,0 % p.a.5,0 % p.a.5,0 % p.a.
Laufende Tilgung2,0 %0,0 %0,0 %
Monatliche Darlehensrate875,00 €625,00 €625,00 €
Rate Vermögensaufbauplan250,00 €250,00 €
Monatliche Gesamtrate875,00 €875,00 €875,00 €
Brutto-Restschuld nach 20 Jahren47.242,00 €150.000 €150.000 €
Rendite Vermögensaufbauplan (nach Steuern)6,0 % p.a.4,0 % p.a.
Wert Vermögensaufbauplan (nach Steuern)113.900,00 €91.694,00 €
Netto Restschuld nach 20 Jahren47.242,00 €36.100, 00 €58.306,00 €

Gut zu erkennen ist, dass Variante 2 zu einer deutlich geringeren Netto-Restschuld führt, wenn die Nachsteuer-Rendite des Vermögensaufbauplans deutlich über dem Zinssatz des Darlehens liegt.

Führende Investmentfonds haben in der Vergangenheit über längere Zeiträume regelmäßig Renditen von 10% p.a. und mehr geschafft, so dass diese Alternative, insbesondere beim derzeit niedrigen Zinsniveau, interessant sein kann.

Laut Empfehlung der Interhyp für den einkommensstarken Kunden mit Vermögensrückhalt und einer Dauer der Baufinanzierung von mindestens 10 Jahren: 50% annuitätische Tilgung und 50% endfällige Tilgung mit einem erstklassigen Investmentfonds oder einer fondsgebundenen Lebensversicherung.

Weiterführende Informationen in den Artikeln:

Im 3. Teil zum Thema „Baufinanzierung – Was muss beachtet werden“ geht es um den Tilgungssatz.

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