Bau3D

Bauzeichnung – Haus – Bau – Planung und mehr

Baufinanzierung – Was muss beachtet werden? [Teil 1]

| 2 Kommentare

1. Das Eigenkapital

Eigenkapital ist für den Immobilienerwerb eine wichtige Säule. Desto mehr davon da ist, desto weniger Kredit benötigen man. Obendrein verbilligt viel Eigenkapital den Kredit. Grund: Je mehr vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die finanzierende Bank.
Über wie viel Eigenkapital man verfügt, kann man leicht feststellen. Zum Eigenkapital gehören sämtliche Mittel, die man für die Baufinanzierung bereitstellen kann. Dazu zählen: Bargeld, Bankguthaben und Sparguthaben. Sollte eine größere Mengen an Wertpapieren vorhanden sein, kann ein teilweiser Verkauf sinnvoll sein.

Wie viel Eigenkapital sollte man einsetzen?

Das absolute Minimum sind die anfallenden Nebenkosten (Makler, Steuer, Notar). Diese betragen in der Regel zwischen 5% und 10% des Kaufpreises. Ob es sinnvoll ist, mehr Eigenkapital einzubringen (sofern diese vorhanden sind), hängt in erster Linie von der Nutzung der Immobilie ab.

Sollte die Immobilie selbst genutzt, spricht viel für einen relativ hohen Eigenkapitalanteil, denn durch den geringeren Finanzierungsbedarf wird nicht nur die monatliche Belastung gesenkt, sondern man wird zusätzlich von den Banken aufgrund des geringeren Risikos mit günstigeren Zinskonditionen belohnt.
Soll die Immobilie vermietet werden, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig weiteres Eigenkapital einzusetzen. Mehr Informationen im Artikel „Checkliste für Kapitalanleger„.

Tipp 1
Um gegen unvorhersehbare Ausgaben gerüstet zu sein, ist es wichtig, stets eine gewisse Liquiditätsreserve zu behalten. Empfehlenswert ist eine Reserve in Höhe von etwa sechs Netto-Monatsgehältern.

Rechenbeispiel:

Summe vorhandenes Eigenkapital
6 Netto-Monatsgehälter Liquiditätsreserve
Langfristige Anlagen (z.B. Aktienfonds)
=Optimaler Eigenkapitaleinsatz
Für eine Baufinanzierung inkl. Nebenkosten

.

Tipp 2
Nicht das gesamte Vermögen in die Immobilie investieren, sondern auch in andere langfristige Anlagealternativen wie z.B. Aktienfonds, mit denen man langfristig eine Nachsteuer-Rendite erzielen können, die höher ist als die für das Darlehen anfallenden Zinskosten.

2. Die Sollzinsbindung

Bei Annuitätendarlehen kann man die Zinsen in der Regel zwischen fünf und 30 Jahre festschreiben.
Das bedeutet: Wenn man eine Sollzinsbindung von fünf Jahren wählt, zahlt man fünf Jahre lang den vereinbarten Zins und den Tilgungsanteil. Anders als beim Ratenkredit für ein Auto dauert eine Baufinanzierung durchschnittlich 25 bis 30 Jahre.
Das heißt: Wenn die Sollzinsbindung nach fünf Jahren ausläuft, bleibt meist eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt, nötig ist. Je nachdem, ob die Bauzinsen zum Zeitpunkt der Prolongation höher oder niedriger sind, verteuert oder verbilligt sich der Anschlusskredit. Darum gilt: Sind die Bauzinsen niedrig,sollten Kreditnehmer das niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Bezahlen müssen Sie diese Sicherheit mit leichten Aufschlägen beim Zinssatz.

Sicherheit oder Flexibilität: Ziele definieren

Bei der Wahl der Sollzinsbindung sollte genau überlegt werden, wie lange man sich an die aktuellen Zinsen binden will. Bei einem Zinssatz welcher für zehn Jahre festgeschrieben ist, hat man bei einem Zinsrutsch nach drei Jahren schlechte Karten, gewinnbringend aus einem Vertrag aussteigen zu können. Einen frühzeitigen Kreditausstieg bestrafen Banken mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Zehn Jahre nach Vollauszahlung haben Kreditnehmer in Deutschland hingegen (§ 489 I Nr. 3 BGB) grundsätzlich die Option, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückzuzahlen.

Unabhängige Rechner helfen bei der Wahl der optimalen Bindung

Welche Sollzinsbindung man wählt, hängt also vom eigenen Sicherheitsbedürfnis ab und davon, welches Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung einen erwartet.
Mit einem Sollzinsbindungsrechner, z.B. der Finanzierungsspezialisten der Interhyp AG, welche einen unverbindlich und anbieterunabhängig beraten, kann man ermitteln, wie hoch die Zinsen bei der Prolongation mindestens sein müssten, damit sich die Wahl einer langen Sollzinsbindung lohnt. Man muss sich dann lediglich entscheiden, welches Szenario man für wahrscheinlich hält.

Tipp: Das Risiko streuen

Unabhängig von den persönlichen Zinseinschätzungen kann es sinnvoll sein, die Risiken zu verteilen. So kann man seine Baufinanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen aufteilen. Das Teildarlehen mit der kürzesten Sollzinsbindung sollte dabei höchstmöglich getilgt werden.

Weiterführende Informationen in den Artikeln:

 Im 2. Teil zum Thema “Baufinanzierung – Was muss beachtet werden” geht es um Tilgungsarten.

Quelle: Interhyp, Spezialist für die private Baufinanzierung

– Anzeige –

Artikel weiterempfehlen

2 Kommentare

  1. Pingback: So wird Ihr Traumhaus nicht zur Kostenfalle » Ausbau

  2. Pingback: Ab 500 Euro online und direkt in renditestarke Immobilien investieren » Baufinanzierung

Hinterlasse eine Antwort

Pflichtfelder sind mit * markiert.