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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Riskant, aber machbar

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In jungen Jahren hatten viele noch keine Gelegenheit, Eigenkapital anzusparen. Wer trotzdem in die eigenen vier Wände ziehen will, steht vor einem Problem: Eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel ist zwar möglich, aber riskanter und auch teuer für den Bauherren. Denn ein solches Vorhaben birgt für die Banken ein größeres Ausfallrisiko, das sie durch höhere Zinsen kompensieren.
Grundsätzlich gibt es bei einer solchen Finanzierungsweise wichtige Dinge zu beachten:

Lange Zinsbindungen und höhere Tilgungsraten wählen

Ohne den Einsatz von finanziellen Eigenleistungen zahlen Immobilienkäufer ihr Darlehen länger ab und müssen größere, monatliche Belastungen in Kauf nehmen. Daran lässt sich nichts ändern. Aber man kann die Bedingungen der Vollfinanzierung optimieren: Zum Beispiel ist es sinnvoll, lange Zinsbindungen zu wählen, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Zudem sollte die Tilgung nicht zu gering angesetzt werden. Denn: Sind die Zinsen zum Ablauf des Darlehens gestiegen, muss für die Restschuld ein teurer Kreditvertrag abgeschlossen werden.

Haushaltsplan aufstellen und stille Reserve einplanen

Die Rückzahlung des Darlehens sollte das vorhandene Budget nicht überschreiten.
Aufgrund der hohen Raten bei einer Vollfinanzierung reicht meist schon eine relativ geringe Gehaltssenkung aus, um den monatlichen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen zu können. Als Konsequenz kann eine Zwangsvollstreckung der Immobilie drohen. Dies sollte jeder Immobilienkäufer bei einer Vollfinanzierung im Blick behalten und gerade deshalb auf einen gut durchdachten Haushaltsplan setzen, in dem alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt werden. Dabei müssen die laufenden Kosten einer Immobilie wie Versicherungen, Energieversorgung und Wartung von Haus und Hausrat berücksichtigt werden. Zudem sollte eine stille Reserve für ungeplante Sonderausgaben wie Reparatur- und Modernisierungskosten vorhanden sein. Drei bis fünf Monatsnetto-Einkommen sind hierfür wünschenswert.

Baufinanzierung durch Versicherungen festigen

Als zusätzliche Absicherung der Vollfinanzierung empfehlen sich eine Restschuldversicherung und eine Risikolebensversicherung. Die Restschuldversicherung begleicht im Todesfall den noch offenen Darlehensbetrag des Versicherten, bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit entrichtet sie die noch ausstehenden Raten des Baudarlehens. Die Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall eine zuvor festgelegte Summe an einen Begünstigten aus. Diese Summe kann dann ebenfalls zur Tilgung genutzt werden.

Neue Lebensumstände erfordern flexible Darlehensverträge

Das Leben bringt ständig Veränderungen mit sich, weshalb auch die Rahmenbedingungen des Darlehens möglichst flexibel gestaltbar sein sollten. Idealerweise räumt die Baufinanzierung Sondertilgungsmöglichkeiten und kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes ein. Steht dann beispielsweise eine Erbschaft an, kann der Darlehensnehmer die Restschuld mit einem Mal reduzieren. Im Fall eines Jobverlusts kann der Tilgungssatz herabgesetzt und die monatliche Belastung gesenkt werden.

Zumindest die Baunebenkosten begleichen

Die Kauf- und Baunebenkosten selbst aufzubringen, erspart hohe Kosten für einen teuren Nebenkostenkredit. Zu diesen Posten zählen beispielsweise Notargebühren, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer. Durchschnittlich liegt die Summe der Nebenkosten bei zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises.

Fazit: Vollfinanzierung ist möglich, aber Eigenkapital bringt Sicherheit.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist und bleibt riskant. Die Risiken können mit einer gut durchdachten Finanzplanung verringert werden. Grundsätzlich empfehlen Experten aber, etwa 20 Prozent Eigenanteil aufzubringen, um Darlehenskosten und Darlehenslaufzeit in einem zumutbaren Rahmen zu halten.

Weiterführende Informationen

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – © Marco2811 / Fotolia.com

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Caroline Scherr

Autor: Caroline Scherr

Caroline Scherr lebt in Berlin und arbeitet als Redakteurin des Finanzdienstleisters Dr. Klein und des Online Finanzportals vergleich.de und berichtet regelmäßig über die Geschehnisse der Finanzwelt. Unter anderem betreut sie die dazu gehörenden Finanz-Blogs. Zuvor war sie fünf Jahre im Finanzfernsehen tätig, zuletzt für zwei Jahre als TV-Korrespondentin und Kolumnistin in New York. Privat interessiert sie sich besonders für Film und Literatur und erkundet regelmäßig das Berliner Umland.

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