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Immobilienverkauf: Wann müssen Steuern gezahlt werden?

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Der folgende Text entstammt einer Pressemitteilung der IMMOVISTA GmbH aus Dresden vom 26. Februar 2015.

In Zeiten steigender Immobilienpreise mag für manchen Anleger der Verkauf seines Objekts interessant erscheinen. Doch aufgepasst: Der Verkauf einer privaten Eigentumswohnung, eines Ein- oder Zweifamilienhauses, eines Mehrfamilienhauses oder auch einer gewerblichen Immobilie gehört grundsätzlich zu den privaten Veräußerungsgeschäften gem. § 23 EStG und unterliegt daher der Einkommensteuer. Während bei den privaten Veräußerungsgeschäften durchaus die Möglichkeit einer Steuerbefreiung besteht, ist dies bei einem gewerblichen Immobilienhandel jedoch völlig ausgeschlossen.

Spekulationsfrist

Bei privaten Veräußerungsgeschäften räumt der Gesetzgeber eine sog. Spekulationsfrist ein. Wird also eine ausreichende Frist zwischen dem Erwerb und dem Verkauf eines Wirtschaftsgutes eingehalten, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Bei Immobilien beträgt diese Frist 10 Jahre. Erst wenn die Eigentumswohnung, das Ein- oder Zweifamilienhaus, das Mehrfamilienhaus oder die gewerbliche Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren verkauft wird, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass das Objekt nicht vorrangig zur Erzielung eines Veräußerungsgewinns angeschafft wurde. Wird ein Verkauf einer Immobilie in Erwägung gezogen, lohnt also ein Blick in den eigenen Kaufvertrag, um die persönliche Spekulationsfrist zu ermitteln. Für die Berechnung der Frist ist das jeweilige Datum der notariellen Beurkundung maßgebend.

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Private Nutzung der Immobilie

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Objekt um eine sog. selbstgenutzte Immobilie, entfällt die Spekulationsfrist. Hier bleibt ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei. Eine selbstgenutzte Immobilie liegt vor, wenn Sie vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Um in den Genuss dieser Steuerbefreiung zu kommen, bedarf es nicht unbedingt über die gesamte Dauer des Eigentums einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorhergehenden Jahren ist eine Nutzung der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken durch den Eigentümer jedoch zwingend erforderlich. Im Einzelfall kann jedoch eine schlüssige Begründung für eine kürzere Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken geprüft werden.

Wir als zertifiziertes Immobilienunternehmen immovista.de berücksichtigen diese Gesichtspunkte selbstverständlich in unseren individuellen Beratungen. Unsere Kompetenz begründet sich aus der jahrelangen Erfahrung in der Betreuung von Eigentümern, privaten und institutionellen Kapitalanlegern sowie Kaufinteressenten eigengenutzter Immobilien.

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Gewerblicher Immobilienhandel

Als gewerblicher Immobilienhandel ist ein vorrangig auf Gewinnerzielungsabsicht ausgelegter Handel mit Immobilien zu verstehen. Aber Vorsicht: Nicht nur ausgewiesene Immobilienverkäufer führen einen gewerblichen Immobilienhandel durch. Die Finanzverwaltung geht bereits bei dem Verkauf von mehr als drei Objekten in einem Zeitraum innerhalb von fünf Jahren von einem auf Gewinnerzielung ausgelegten, und damit gewerblichen, Immobilienhandel aus. Ein Veräußerungsgewinn unterliegt hier in jedem Fall der Einkommensteuer, auch wenn für jede einzelne verkaufte Immobilie die 10-jährige Spekulationsfrist eingehalten wurde. Bei Ehegatten gilt diese sog. 3-Objekte-Grenze allerdings für jeden Ehepartner einzeln, sodass insgesamt sechs Immobilien unschädlich im Zeitraum von fünf Jahren veräußert werden können. Doch Vorsicht: Sieht die Finanzverwaltung Hinweise für einen regelmäßigen An- und Verkauf von Immobilien, kann die Grenze von fünf Jahren auch ausgeweitet werden.

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Sotirios Marinis

Autor: Sotirios Marinis

Hallo. Hier schreibt Sotirios Marinis. Ich bin seit nun mehr rund 15 Jahren in der Baubranche tätig und konnte mir in der zurückliegenden Zeit eine Menge fachliche Kenntnisse in diesem Bereich aneignen, das ich gerne hier mit Euch teilen möchte.

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